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中国家庭为何千方百计要把钱投到海外房产

2018-07-17 17:33

摘要：中国国内的房地产政策频繁的变动，新政策忽闪忽现，使得想要投资国内房地产的投资者望而止步，不敢也不能出手购买。加之，2018年初以来一直加强的外汇管制政策，也加速了投资者将投资目光转向海外市

中国国内的房地产政策频繁的变动，新政策忽闪忽现，使得想要投资国内房地产的投资者望而止步，不敢也不能出手购买。加之，2018年初以来一直加强的外汇管制政策，也加速了投资者将投资目光转向海外市场。

海外投资已不是富人的专利，金融时报将调查中的投资者分成了三类。今年的调查中与往年不同的是，首次引入了新的样本群体。

▷ 可支配流动资金在60万－600万人民币，想要通过海外投资实现资产多样化的“大众富裕“（mass affluent）现有的海外资产占总资产比例的平均水平为25.4％。

▷ 可支配流动资金在600万－6000万人民币的“富裕人群”普遍将总资产25.9%的进行了海外投资。

▷ 可支配流动资金在6000万人民币以上的“非常富有人群”平均持有总资产比例19.3%的海外投资。

◎ 与其说中国的资本管制制度是一个路障，不如说是一个减速路障来的贴切：超过67.6％的受访者表示虽然将人民币转移到海外进行投资更加困难，但仍有可能想办法绕过每年5万美元外汇额度的上限。

海外投资的目的——获利？

分散风险？

进行海外投资是对于中国经济放缓和人民币贬值的一种（风险）对冲：54.1％的受访者预期中国经济将会进一步放缓，而47.3％的受访者认为人民币兑美元汇率在过去两年贬值率已经达到8％，由于货币超发严重，人民币估值依然虚高，仍存在较大的贬值压力。

※ 由此可见，选择海外投资的最重要的原因是中国投资者普遍需要通过将投资多样化来分散风险。

调查结果表明，只有29.7%的受访者进行海外投资的初衷是为了获取更高的利润，虽然这一数字比2015年调查报告中高出了8.6个百分点，但仍然有超过半数的受访者表示比起海外投资，他们在本地反而有更好的途径追求高利润。

目前，随着富裕的中国人变得更加熟悉海外投资市场，固守本地投资市场的保守主义出现了下滑的迹象。被调查者对海外投资的盈利也越来越有信心，将海外投资组合的预期回报率设定为至少5％的投资者也从一年前的39.2％，上升到了51.4％。

“房子＝家” 海外置业为安家

对于中国的出境游和国内的投资者来说，依然是房产为王。住宅物业再次成为中国海外投资者的首选，有71.6％的受访者表示，他们在海外拥有自己的住宅物业。

此次调查结果略低于2015年76.6％的记录，其原因很大程度上在于此次调查样本扩大，首次加入了大众富裕的投资者（见图表）

近年来，对海外购置物业有自住需求的中国购房者越来越多。有58.5%的受访者表示，在海外购买房产的最重要原因是给自己的家人或是孩子在海外求学找一个居所。另有43.4％的受访者表示，他们在海外购买住房只是作为一种投资。

这种购买模式的转变也解释了最近一年里中国买家购置房产平均价格有所下降的原因：此次调查纳入了普通大众投资者，这部分投资者由于财产规模方面的局限，平均花费390万人民币用来购置海外房产。而去年没有纳入大众投资者时，中国买家购置海外房产的平均花费则为460万人民币（见图表）。

加速转向海外，且观念逐渐改变

瑞银财富（UBS）定期进行客户调研，最近三次（分别是2016年8月、2017年3月、2017年8月）的调查结果显示受访的大陆投资者中，有18%的人是最近一年内（2016.8-2017.8）买房的，有78%的人是在过去的五年间（2012-2017年）买房的。其中有19%的购房房源还在建设当中，还未交付。

关于购买境外房产的理由，还是以投资为主，但是投资的占比有所下降（17年比16年下降5%左右），相反临时居所的用途逐年增加。这也表明，大陆投资者的购房理念发生着转变，越来越多的人有了“出去度假时有所居”的概念。

人民币贬值风险促使

中国家庭海外投资热潮来袭

大多数受调查的海外投资者计划在未来两年增加其海外持有资本，并保持对海外资产配置的兴趣。今年，商业地产投资也迎来了一轮飙升，预计将吸引更多来自中国的资金流入。股票，寿险计划，固定收益产品和结构化产品也很受欢迎。

无论中国家庭在哪里投资，以及他们的投资计划，购置海外资产的资金外流状况都将继续增长。大部分中国人的境外投资起步于房地产。在目前拥有境外资产投资的高净值客群中遥遥领先于其他资产类别。参与调研超过半数的人都表示会考虑增持国外资产配置，房地产投资几乎是所有人的首选。

因为对国外经济、政治环境相对陌生，进行海外投资的高净值人群普遍比国内更为保守，固定收益类成为仅次于房地产的第二大投资产品。

资本管制对中国家庭、

海外投资的影响

与此同时，资本管制收紧使得中国家庭对非人民币资产（外汇）这一根本性需求被掩盖。尽管当前人民币汇率稳定，但公众对人民币贬值颇为担忧，这将继续拉动中国家庭对外汇的购买需求。

资本管制收紧，遏制了售汇，监管机构也颇为焦虑，银行要求申请人提供更多的证明文件，导致消费者对外汇交易望而却步。于是，那些无照经营的外汇卖家生意越发兴隆，但他们的业务量仍无法满足中国用户的需求。

尽管近期政策放宽，但大部分的资本管制措施仍予以保留，至少在短期内，中国的监管机构将继续为国内的金融体系保驾护航。

2016年底，中国政府的资本管制已大幅收紧，以防止资金外流，进而导致外汇储备金枯竭并对国内金融稳定造成威胁。尽管当局已撤销了一项极为严苛的管控措施，但覆盖面较广的监管机制依然健在。银行家们纷纷表示，中国政府的资本管制已导致售汇出现急剧下滑。

在调查中，有42.2%的受访银行家们表示，售汇自半年前开始下跌，而去年8月持相同观点的银行家所占比例只有26.9%（见图表）。

售汇下跌在小城市表现得最为突出：52%的二三线城市受访者表示售汇遭遇下挫。相较之下，抱有售汇下挫观点的一线城市受访者只占了36.4%。

潜在用户已获悉中国政府将收紧外汇管制——与去年调查时的数据相比，报称外汇交易咨询人数下滑的银行家占比已翻了两倍（见图表）。在南京市，有位中国银行的高管称，中国银行业监督管理委员会（简称“银监会”，China Banking Regulatory Commission）对两家曾帮助客户规避资本管制的银行处以罚金。此后，中国银行的售汇跌幅达10%。