从困局到破局！地方国企收储纳保的实战攻略

中央经济工作会议确定2025年要加快房地产市场止跌回稳，构建房地产发展新模式，并重点提及“推进处置存量商品房工作”等重点任务。回顾2024年房地产市场，“收储纳保”是核心关键词。不论是国家层面，还是企业端都对之寄予厚望。

一方面，收储有利于通过市场化方式实现存量商品房去库存、加快保障性住房供给；另一方面，房地产企业也可借此回笼资金纾困，保交楼等，合力共推房地产市场筑底企稳，发展新模式。

收储托底房地产，保租房激增

“去库存，托底房地产”是收储纳保的底色。

早在今年4月30日，中央政治局首次提出，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式。

2024年6月7日，国务院常务会议强调，要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，改革相关基础性制度，促进房地产市场平稳健康发展。

7月30日中央政治局会议再次提出“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”。

国家政策不断加码，各大城市和地方国企纷纷积极响应，坚定探索。

截至目前，已经至少有60个城市或地区提出要收购商品房作为保障性住房。其中，福州、重庆、天津、青岛、郑州、武汉等城市已完成收储，正逐步转化为保障房并投入运营。以郑州为例，早在2022年就开始大力度的实行商品房收储，帮助去库存，保交楼。近期，广州安居集团近期也发布公告表示收储纳保的范围将从增城等区扩大到全市……

在政策积极推动和国企持续践行共同作用下，中国保障性住房供应量激增，尤其是保租房。据百瑞纪集团创始人兼首席执行官刘辉透露，近两年签约项目中，与国企合作项目占比已超7成，且基本都是像郑州城发开元美寓人才公寓、郑州城发玉轩美寓这样的保租房项目。迈点研究院数据同步显示，保租房市占率持续提升，核心八城保租房规模市场占有率已接近四成。

对此，百瑞纪集团今年发布的《大资管时代下，中国保租房与市场化模式研究白皮书》（以下简称“《白皮书》”）分析指出：“存量盘活类保租房是一种高效利用现有房屋资源的方式。这种方式不仅能够有效解决闲置和低效利用房屋的问题，还能为租赁市场提供更多保租房源，有助于缓解城市住房紧张问题。”

盘活闲置资源，资金、运营缺一不可

不论是消化房地产库存角度，还是增加保租房供给视角，收储纳保都是一举两得的最具性价比方式。更为重要的是，国企能借此迅速扩大保租房规模，发挥租房市场压舱石的作用。

这一点在郑州市场得到了充分印证。据郑州城发安居有限公司（以下简称“郑州城发安居”）相关负责人介绍，目前公司已收购超过12.5万套房源，到2024年底，投运的房量将超过5万套（间）；到2026年底，整体投运的人才公寓的规模将超过10万套（间）。

观察市场，像郑州如此大刀阔斧的收储纳保，并高效投入市场运营的城市并不多。在迈点看来，这背后核心有两个因素：

其一，资金实力压力。作为重资产，收购存量房需要大量资金。这也是央行屡次强化金融政策支持的原因。从去年的1000亿“租赁住房支持贷款计划”，到今年的“3000亿再贷款”，再到9月29日的资金支持比例由60%提高至100%，国家持续增强对银行、收购主体的市场化激励，鼓励地方国企等各类市场主体盘活存量住房用作保障性租赁住房。

据业内人士透露，郑州城发安居收储的资金主要来自于自有资金、项目配套融资和政府补贴。三方力量共同为郑州城发安居解决资金的后顾之忧。

其二，运营能力考验。房子收了，然后呢？寻求资产的保值和增值是束缚地方国企收储的镣铐。保障房面向的群体是新市民和青年人，他们有迫切的住房需求，但购房能力有限，所以目前市场上纳保的存量房更多用于配租，而不是配售。但这对运营能力欠佳的地方国企而言，租金回报率根本无法实现“商业可持续”，负债成为常态。

《白皮书》进一步指出：“对于地方国企而言，通过保租房实现国有资产保值升值最大的限制性就是保租房长期可持续发展的运营效果及运营效率。国有企业是国民经济发展的中坚力量，但大多国企并非专业资产管理运营企业，面对规模不断增加的存量及增量资产转化为保租房，容易出现缺乏资产管理的经验与能力的问题，最终导致保租房资产经营效益偏低，甚或出现资产价值发挥不出来的情况。”

中国人民银行行长潘功胜就曾建议：“确定1-2家具有较强专业化运营能力的地方国企作为收购主体。”可见，专业化运营能力已经成为收储纳保的准入门槛。对此，郑州城发安居选择多条腿走路，一方面推出自主公寓品牌——美寓，建立自己的品牌形象；另一方面积极寻求像百瑞纪集团这样专业化规模化的住房租赁运营商，与之合作经营，积极探索商业可持续。上文提及的郑州城发开元美寓人才公寓、郑州城发玉轩美寓就是这个模式落地的成功范式，目前出租率均为满房。

通过与百瑞纪集团的深度战略合作，从筹开到运营端的全方位赋能，郑州城发安居将收购来的存量房迅速改造升级为人才公寓推向市场，涵盖多元产品类型，可服务全品类城市租客群体，助力人才安居，提升郑州住房租赁市场的整体发展能级。据悉，双方目前合作房量超过万套并动态增加中。

信赖专业运营，协同实现“商业可持续”

成功的案例值得进一步复盘总结。为什么是百瑞纪集团成为郑州城发安居的甄选合作伙伴？两者如何巧妙配合拿到成绩？这里面有哪些方法论值得地方国企抄作业？

厘清这些问题之前，我们先看地方国企缺少什么。基于大量市场项目观察，《白皮书》总结：“如何设计产品、管控管理成本，如何迅速提升运营及服务能力，如何培养运营管理人才，都是地方国企亟待补齐的运营短板。如何在短时间内提升产品和服务品质，确保保租房通过后期持续运营能把资产价值最大化发挥出来，是国企做保租房面临的最大痛点。”

直白点说就是地方国企除了贷款收购来的存量房，空无一物。再遇上租房市场的“不景气”，地方国企所面临的挑战多过机遇。而这些都能借助专业化的住房租赁运营商已经构建好的能力迅速提升武力值。

以百瑞纪集团为例，作为住房租赁市场最早的轻资产委托管理模式布局者，已经构建了四大核心优势。一是，“三全”模式全周期管理，全链条2.0、全产品、全合作模式，有效提升资产价值。二是，通过IT技术赋能提效管理。三是，聚焦运营，领跑行业，以标准化、专业化的培训体系赋能门店经营，强调现场管理、收益管理、标准管理和服务管理。四是，坚持把创新作为企业发展的源动力，在品牌创新、技术创新和管理模式上不断创新。

在与郑州城发安居的合作落地上，百瑞纪集团主要为之提供委托管理服务，通过营销推广、运营管理、客户服务、人才团队建设等成熟运营管理服务等介入，为郑州城发安居收储纳保的住房租赁项目的品质、运营效率和收益保驾护航。

郑州城发安居自身队伍比较精干，便于做统筹工作，但难以独自应对多个项目管理的挑战，而像百瑞纪集团这类住房租赁运营商的人才团队则更加丰富专业，郑州城发安居与之分工合作，优势互补，不仅能缓解其较短时间内因集中投放大量房源供应产生的运营团队压力，提高人才输入效率，快速形成高效专业的运营服务能力，让项目快速进入市场，还能抽身去做更多收储纳保的工作，实现国有资产的保值增值，可持续发展。

具体过程中，郑州城发安居作为政策与管理的核心枢纽，承担起了政策衔接的重任，确保项目与国家及地方政策紧密对接。同时，他们还负责制定房价和配租资格标准，确保公平合理，以及全面负责物业管理和维修服务，为租客提供安心舒适的居住环境。

而百瑞纪集团则以其敏锐的市场洞察力和卓越的服务能力，为项目注入了强大的市场活力。不仅负责房源的推广发布、营销策划及招租工作，百瑞纪集团更深度参与了租客的全流程服务管理。通过多渠道、多维度的营销策略，百瑞纪集团让房源信息广泛传播，吸引了大量潜在租客的关注。在租客服务方面，百瑞纪集团提供了一站式服务，从看房咨询到签约入住，再到后续的社区服务，每一个环节都力求细致入微，为租客打造温馨和谐的社区氛围。

尤为值得一提的是，百瑞纪集团还为城发安居量身定制了家具电器及相关物资的供应链解决方案。这一举措不仅优化了资源配置，降低了成本，更提升了公寓的整体品质和居住体验。

在人才队伍建设上，百瑞纪集团也展现出了强大的实力。依托丰富的人才储备和完善的培训体系，百瑞纪集团迅速为美寓项目配置了30多个关键岗位的专业人才。这些人才以高效的执行力和专业的业务能力，为项目的快速开业运营提供了有力保障。仅用15天，美寓便成功开业运营。

技术层面，百瑞纪集团与城发安居的合作更是达到了新高度。通过先进的SaaS系统，百瑞纪集团与郑州城发安居的资产管理系统以及“郑好办”市民系统实现了无缝融合。这一创新举措极大地推动了项目管理的数字化进程，从资产和房态的实时监控，到项目发布的快速响应，再到资格审查、租客看房及签约的便捷操作，以及日常服务的精细化管理，全流程均实现了数字化管理。同时，他们将全套管理和运营服务标准导入项目，通过不断优化和完善，使项目迅速迈入专业化经营阶段，成功完成了保障性租赁住房的高质量投放运营任务。

百瑞纪集团与郑州城发安居的合作案例，不仅是一次成功的实践探索，更为市场树立了一个典范，展示了如何在收储纳保领域，通过专业化住房租赁运营商和地方国企的合作，实现高效、专业、人性化的管理与服务。

解锁“收储纳保”高效运营攻略

他山之石可以攻玉，百瑞纪集团和郑州城发安居通力合作的这套“收储纳保&高效运营”方法论，不仅为地方国企在收储纳保领域提供了高效运营的操作指南，更为整个房地产行业的转型升级提供了颇具启发意义的方向和思路。

攻略一：紧跟国家政策导向，把握发展机遇新蓝海

政策是住房租赁行业发展的重要风向标。地方国企应紧跟政策脉搏，积极响应，灵活运用，通过政策与市场的双重驱动，推进收储纳保工作顺利进行，把握发展机遇。

攻略二：甄选并依托专业化运营商，构建合作共赢体系

在收储纳保的征途上，地方国企应慧眼识珠，选择如百瑞纪集团这样的行业领军者作为深度合作伙伴。百瑞纪集团以其深厚的行业经验、前瞻的市场洞察以及卓越的运营能力，成为地方国企理想的同行者。通过深度合作，双方不仅共享资源、分担风险，更能在市场策略、产品设计、运营管理等层面碰撞出创新的火花，共同构建一个高效、协同、共赢的住房租赁新生态。

攻略三：数字化转型，驱动管理升级新引擎

搭乘百瑞纪集团等运营商的技术快车，地方国企应加速推进管理的数字化转型。利用云计算、大数据、AI等前沿技术，打造智慧化运营平台，实现资产管理的透明化、决策的智能化和服务的人性化。与百瑞纪集团的系统深度融合，让数据流动起来，为决策提供精准支撑，让管理更加高效、灵活，引领住房租赁行业的数字化浪潮。

攻略四：深化人才培育，打造专业运营新势力

人才是收储纳保项目的核心竞争力。地方国企应充分利用百瑞纪集团等运营商的丰富培训资源和实战经验，为运营团队定制一套系统化的成长路径。从理论知识到实战技能，从管理理念到服务艺术，全方位提升团队的综合素质。通过与百瑞纪集团的交流互动，让团队成员在实践中学习，在学习中成长，共同锻造一支专业、高效、富有创新精神的运营新势力。

攻略五：成本优化，开启盈利增长新篇章

在成本控制上，地方国企应借鉴百瑞纪集团等运营商的精细化管理经验，实施全链条的成本优化策略。从采购、运营到维护，每一个环节都力求高效、节约。通过与百瑞纪集团的紧密合作，探索更多成本节约的创新模式，如绿色节能技术的应用、智能化管理系统的引入等，共同开启项目盈利增长的新篇章。

伴随收储纳保政策的持续深化，未来住房租赁市场的供给模式将更集中，品牌运营商之间的竞争将不断加剧。地方国企应充分发挥百瑞纪集团等专业化住房租赁运营商的引领作用，通过共创共赢新生态、驱动管理升级新引擎、打造专业运营新势力、开启盈利增长新篇章等创新方法论，不断突破自我，引领行业变革，共同开创住房租赁事业的美好未来。

凭借其前瞻性的战略眼光、独特的“三全”管理模式以及不断创新的IT技术与专业运营，百瑞纪集团已经成为推动住房租赁市场转型升级的关键力量。展望未来，百瑞纪集团将继续深化与各方合作，积极探索更加多元化、智能化的住房租赁解决方案，致力于构建更加公平、高效、可持续的住房生态体系。迈点坚信，在政府、企业与社会各界的共同努力下，住房租赁市场将更加繁荣，让每一个人都能在城市的喧嚣中找到属于自己的温馨港湾，共同书写“住有所居、居有所安”的美好未来篇章。