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180万租10年贵了?别傻了,这样的房子你哪找去!

2018-04-18 14:11

摘要:租售并举、租售同权后,房价会降么? 房地产市场真正按照党的十九大报告要求回归到住的本质后,被寄予厚望的企业自持长租公寓已经开始显现在平抑房价上涨和回归房地产初心的威力。 据《北京日报》近日报道,北京首批企业自持租赁房项目之一万科翡翠书院即将启

  租售并举、租售同权后,房价会降么?

  房地产市场真正按照党的十九大报告要求回归到住的本质后,被寄予厚望的企业自持“长租公寓”已经开始显现在平抑房价上涨和回归房地产初心的威力。

  据《北京日报》近日报道,北京首批企业自持租赁房项目之一——万科翡翠书院即将启动预租。这意味着一直备受关注的“长租公寓”正式落地。

  粗略测算,现在市场上720万的房子,如果按照万科翡翠书院相同的长租规则,住户实际付出的现时成本只需要451万,相当于大幅降低了房价和房租,提前至少5年享受更好的居住生活体验。

  

 

  如果这一机制能在地产商中进行大面积推广,不仅能够平抑房价,让发展商重新流着“道德的血液”,还能加速实现十九大报告中“让全体人民住有所居”的房地产市场目标。

  全国第一家企业自持长租公寓是这么设计的

  翡翠书院位于北京海淀区,距离中关村13公里、西二旗8公里。项目户型主要有90㎡三居室和180㎡以上的复式四居室。

  90㎡三居室月租金1.5万至1.8万,180㎡以上的复式四居室月租金为3万至4万。

  翡翠书院的长租设计亮点是,开发商鼓励长租,最长可租赁10年,期间租金不变,但是需一次性付清全部租金。

  也就是说,如果租一套90㎡三居室,按1.5万的月租金计算,10年租金将达180万;如果租一套180㎡的四居室,按照3万的月租计算,10年租金将达到360万元。

  长租:大幅降低了房价和房租

  拿上百万甚至几百万去批量租房,这个玩法在中国房地产历史是可能还是第一次。

  长租的财务模型比较绕,以90㎡三居室10年的租金180万为例,算一下长租这笔账:

  按照目前的长租规则,如果住户租70年,则需要在第1年、第11年直到第61年,每年支付租金180万元人民币。合计支付租金1260万元。

  考虑到资金的时间价值,按照市场5%的折现率计算(中国社会科学院财经战略研究院认为2017年的实际通货膨胀率约为5.2%;余额宝近期的年化收益率也超过了4%。因为,我们认为5%的折现率是公允甚至低估的),第11年支付的180万折合成现在的价值是110.5万元;第21年支付的180万折合成现在的价值是67.84万元;第61年支付的180万租金折合成现在的价值是9.64万元。

  

 

  月供:720万的房子需要支付总价1075万

  综合地理位置和楼盘品质等方面来看,和万科翡翠书院相对可比的楼盘有两个:如园和西山壹号院。

  综合这两个楼盘的二手房数据显示,均价约8万/平,万科翡翠书院90平三居室目前的合理市场价值为720万。这还没有考虑到新楼盘的溢价和配套更好等因素,实际价值可能超过720万元.

  如果购买这套三居室,以价格下限720万计算,40%的首付需要288万,按照最长期限贷款25年和目前北京房贷利率普遍上浮10%计算,432万的贷款部分还款总额为787万,每个月按照等额本息需要还款26245元。

  这意味着,按照购买计算,房子的现值是720万元,实际总支付金额是1075万元。

  720万的房子,有355万最终流向了银行。

  长租VS月供:月供完败

  同样拥有70年房子的使用权,以40%首付购买90平的房子,两种方式的利弊立见:

  (单位:万元)

  

 

  无论从哪个方面来看,对比长租,月供在所有方面完败。

  特别是在最后两项指标方面,如果说前两项是量的变化,后面两项可能就接近质的变化:月供2.6万,意味着一个家庭可能需要持续平均税前不低于10万元的收入,这会将绝大部分作为社会中坚力量的中青年家庭拒之门外;而资格门槛更是不可逾越的障碍,是制约北京发展的一个重要因素。

  

 

  如果按照180平的四居室市价2000万以上作为对比基础,同时考虑到二套购买首付需要支付80%,前面两项也会成为一个高额的门槛而成为质的障碍。毕竟,付得起1600万首付的注定只是极少数人。

  关于长租 你可能还关心这两点

  企业自持是个新鲜事物,算完这笔账,你可能还有两个问题:

  与购买方式最大的区别是,70年后的房子的产权归开发商,没有办法享受房价上涨后带来的收益?

  其实,大的政策环境已经定调,楼市步入平稳通道,投资增值的可能性越来越小;这70年间物业税和遗产税等会相继出台,房子的产权会面临非常多的影响因素,最终两种方式可能会接近并轨。

  第二个问题是,第一个10年的价格是锁定了,之后房租的价格会不会大幅上涨?

  事实上,国有企业将是企业自持长租公寓的主要力量,企业自持的初心就是发挥平抑房价的中坚作用,并承载服务于人才等战略使命,未来房租的涨幅应该是可控的。

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